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よくあるご質問

鑑定評価書とはどのようなものですか

不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年7月16日法律第152号)」や、「地価公示法(昭和44年6月23日法律第49号)」の規定によって示された事項を明示する評価書をいいます。 親族間や同族間の取引における不動産価格の査定、相続時における不動産価格の査定、減損会計、担保価格査定など多岐にわたって活用されています。不動産鑑定書は、このように税務署や銀行、一般企業の株主等に対する不動産価格の証明書という性質を持ちます。一般の不動産業者やマンション業者の価格査定と異なり、「不動産の鑑定評価に関する法律」によって法的に裏づけされており、社会的信頼度が非常に高いといえます。

 

鑑定評価額と実際の売買価格は同じですか

実際の売買価格は、当事者間で自由であり、また当事者の事情(売急ぎや買急ぎ、親族間での売買など)によりさまざまです。 鑑定評価で主に用いられる正常価格においては、売手、買手の事情に片寄らない、専門家による適正な市場価格の判定であるということができます。 また、一般の不動産業者やマンション業者の価格査定と異なり、「不動産の鑑定評価に関する法律」によって法的に裏づけされており、社会的信頼度も高いといえます。

 

担保評価とは、どのような場合におこなわれるのでしょうか

そもそも「担保」とはその支払いを補償するための対象またはその仕組みのことをいいます。 担保の内容は多岐にわたりますが、よく知られているものとしては、建物や土地の権利などの不動産担保、株券など債権担保(これらを総称して「物的担保」という)などがあります。 また保証人などが債務者にかわって支払いを行う場合がありますが、この場合は保証人も担保の一種(「人的担保」)という)といえます。 不動産鑑定において、「担保評価」が行われるのは、上記の物的担保の不動産担保について行われます。すなわち、債務の支払い(返済)が困難になった場合においては、担保を債権者に引渡し、または強制執行手続きによって差押さえ・換価・競売を行うことによって債務の履行に代える(優先弁済という)ため、あらかじめ、担保不動産にどれ程の価値があるのかを把握することが必要になるのです。

 

親族間で不動産の売買を行う場合にどのような点に注意すればいいでしょうか

市場には、「適正な時価」が存在するので、その額と大きく異なる親族間の思惑で売買すると、「高すぎ、安すぎ」で贈与税や譲渡所得税など余計な税金がかかる場合があります。 なるべく、第三者での適正な時価を知って、これにかけ離れない価格で取引する必要があるでしょう。 「相続税路線価」はそのひとつの目安にはなりますが、「不動産鑑定評価書」に基づいて取引すれば、より正確に「適正な時価」を把握することが可能となります。

 

鑑定評価と価格査定はどのように違うのですか

鑑定評価は、必要十分な資料を基に対象不動産の種類に応じた合理的な手法を踏んで不動産の価格を求める作業をいいます。 これに対して、価格査定は、資料・手順ともに必要最低限のものに留めた評価作業です。 両者の差異は、一言でいえば、証明力の差にあります。従って、依頼の趣旨・目的に応じてどちらで依頼するか判断すればよいといえます。 一般的な話として、個人が売買の参考資料としての意見価格を求める場合においては、その方の意思決定ができればよい訳ですので、価格査定で十分であるといえます。 一方、相続や贈与の場合の税務上の証明等が必要な場合においては、公的証明が必要になってきますので鑑定評価まで取得するケースが多いようです。

 

親族間で不動産の売買を行う場合にどのような点に注意すればいいでしょうか

市場には、「適正な時価」が存在するので、その額と大きく異なる親族間の思惑で売買すると、「高すぎ、安すぎ」で贈与税や譲渡所得税など余計な税金がかかる場合があります。 なるべく、第三者での適正な時価を知って、これにかけ離れない価格で取引する必要があるでしょう。「相続税路線価」はそのひとつの目安にはなりますが、「不動産鑑定評価書」に基づいて取引すれば、より正確に「適正な時価」を把握することが可能となります。

 

隣地の購入を考えているのですが留意すべき点はどういうことですか

「隣の土地は借金してでも買っておけ」といわれる程、将来を見据えれば買っておいた方が有利な場合があります。 これは、隣地を買えば敷地全体が角地になるとか、整形地になる、また、表路に面する等、全体の土地の単価が上昇するためです。 ただ、今すぐに購入を申し込むと、足元を見られた価格設定になってしまう可能性があるので、隣地を購入することによって生じる価値の増分と、隣地の所有者の希望価格との間に適正な妥協点を見出すことが必要となります。 適正な値段を正確に知りたい場合においては、不動産価格の専門家である不動産鑑定士に相談するとよいでしょう。

 

不動産の証券化にはどのようなメリットがあるのですか

J-REITのように資産運用タイプでは、金融商品として不特定多数の小口資金を集め、大型収益物件に投資し、そこから得られる収益をその多数の投資家に配分することができるというメリットがあります。 資産流動化タイプでは、原資産保有者の資産が会計上、オフバランスされることによりバランスシートがスリム化されます。 減損会計対策としても有効なスキームです。 また、原資産保有者の企業の信用で資金調達(借入れ、社債発行)だけでなく、所有する不動産自体の収益力に基づく資金調達が可能となります。 ただし、証券化の手続きや契約に手間がかかり、また、証券化スキームを作り上げること自体にコストがかかるというマイナス点があることには注意が必要です。

 

新規賃料評価が必要になる場合とはどんな場合ですか

賃料設定の適正性を判断する場合はもとより、係争事件における賃料相当損害金請求等の場合に新規賃料評価が必要になります。 また、賃料は権利金、保証金、敷金等の一時金の額の影響を受けるものであり、これら総合的な経済的対価としての賃料妥当性を検証できる専門家として、我々不動産鑑定士が皆様のお手伝いを致します。

 

継続賃料評価が必要になる場合とはどんな場合ですか

長年に亘り賃貸約契約を継続していると、経済変動等により現在の契約賃料がその時点における新規賃料水準に比して高くなったり、低くなったりすることがあり、貸主側においては賃料値上げ交渉、借主側においては賃料値下げ交渉を考えることになりますが、この場合、いずれにしても一度に新規賃料水準に賃料改定することは社会通念上困難であるため、両者の均衡を図った賃料に改定する必要性が出てきます。 この様に経済妥当性の観点から衡平な継続賃料を導き出す作業は大変なことですが、我々不動産鑑定士にお任せ頂ければ、豊富なデータに基づいて必ずや両者納得のいく結果が導き出されることと思います。

 

企業再生・整理において鑑定評価が必要になる場合とはどんな場合ですか

企業等における財産価値は大部分において不動産が占めていることが多く、これら企業等が民事再生法・会社更生法適用されるに当たっては、当然に弁済の能力を把握する意味において不動産価格の確定が重要な要素となります。 具体的には財産評定の際や担保権の目的たる不動産の価額を評価する際等によって、時価としての不動産価格を求めたり、早期に処分することが前提の所謂投げ売り価格としての不動産価格を求めたりするケースがありますが、 いずれにしても裁判所若しくは管財人等からの依頼において、不動産鑑定士の導き出した鑑定評価額そのものが、当該再生・更生計画の評定額等になることを鑑みると、不動産鑑定士の社会的使命と責任は重いものと言えます。


 

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